谈一谈引导城中村城市化若干对策

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谈一谈引导城中村城市化的若干对策2篇

第一篇: 谈一谈引导城中村城市化的若干对策

09.对我国“城中村”问题的探讨

06城市规划01 王烺 3206003331

“城中村”是中国快速城市化过程中出现的一种特殊的城市形态。城中村现象最早出现在20世纪80年代的珠江三角洲地区，逐渐蔓延到长江三角洲和内地一些大城市.

随着城市建成区规模不断扩张，尤其是城市用地规模的迅速扩展。越来越多处于城乡结合部的农村村镇逐渐被城市包围，成为城市的一部分．但由于土地所有制、户籍管理、行政管理等多方面的城乡二元管理体制结构，这些村镇未能全面纳入到城市的统一规划和建设管理之中，其发展往往具有很大自发性和伴生性，在土地利用方式、经济、社会、环境和规划建设等各方面均与城市建设发展水平存在很大差异。并保留了较多传统型农村居民点特征。从而形成了一种独特的地域现象— —城市中的村庄，简称城中村。

经过几十年的土地征用过程．村域内城乡土地高度混合，村属集体用地分布零散。城中村土地基本上已不再是农用地，而主要是宅基地、公共设施用地和村属经营性用地(村经济发展用地)，各类功能用地相互交织。从土地利用空间形态看，城中村内多为2～3层低层建筑，违法违章搭建现象突出。建筑密度高、建筑间距小、采光通风条件差，整体容积率较低；
同时交通用地与公共绿地严重不足、公共设施与市政设施薄弱的现象普遍存在。目前，改造城中村、盘活效益低下的城中村土地已经成为许多城市国土资源管理部门开展集约节约用地的一项重要工作。

在房价飞涨的今天，改造城中村可释放的土地，无论是政府还是开发商。都会认为这是一个不可多得的机会。而广州的三旧改造办的挂牌，省里提出要“大拆大建”拉动GDP 的思想后。省内城中村的改造工程正在如火如荼的大步向前。

以旧城镇、旧村庄、旧厂房改造为主要内容的“三旧”改造，旨在当前土地资源供需矛盾异常突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地，并改善城市面貌和人居环境。这是国家给广东省的特殊政策，也是省部合作建设节约集约用地示范省的重要内容，政策期限为期三年。相关部门在揭牌仪式后表示，“三旧”改造办就是应该在改造的过程中抓典型，今年要完成9条城中村的改造工作，拆迁面积1000万平方米，拉动投资1000亿元。而在中、远期的目标任务和年度实施计划中，将力争用3-5年时间基本完成位于城区的52条城中村的全面改造任务，在2015年以前完成对不符合城乡规划的旧厂房搬迁改造工作，并抓好城市重点功能区的旧城成片重建改造工作。

从南方网了解到，9条城中村改造成为今年的硬指标。亚运前拆除的城中村：

猎德村(天河)  冼村(天河)  林和村(天河)  小新塘村(天河)  杨箕村(越秀)

琶洲村(海珠)  棠下村(白云)  三元里村(白云)  萧岗村(白云)

而广州的拆迁补偿安置有三种方式，可以选择不超过当地新建房屋的价格进行货币补偿，可以选择按1：1的比例回迁或更高的比例异地安置，可以选择货币补偿和回迁安置结合起来。

实例分析：

广州猎德村是广州市启动改造的首个城中村，猎德村位于珠江新城CBD地区，临近新城市中轴线，南临珠江，其建设改造与特殊的区位，有利于改善中央商务区城市面貌、优化中央商务区投资环境，也为今后推进城中村改造积累了经验。

猎德村旧村整体进行改造，涉及拆迁的户籍人口7000多人，3300多户，还有1万多外来暂住人口。村址面积约31万平方米，另外还有发展经济用地约23万平方米。

2007年猎德村旧貌

猎德村改造方案：从东北方向往东南方向将整个猎德村划分为东西两大片区，按照改造总体方针，猎德村将在原地拆除重建。其中西片区11万多平方米的土地拆除作为商业用途，按照生地熟买的方式向社会公开拍卖，拍卖款项将用来满足这条城中村改造资金的需要；
而东片区拆迁后主要用于安置村民，在猎德村南边，为集体经济留有一块土地来建设一间酒店，作为集体经济留有一块土地用来建设一间酒店，作为集体经济发展的支撑项目。

《猎德村旧村改造村民房屋拆迁补偿安置初步方案》提出猎德村改造所需的30多亿元资金通过出让村子西部土地筹得，该块土地拍卖成交价达到46亿元，总建筑面积56.8万平方米。预计25亿元用作拆迁补偿安置及建筑新楼，另外10亿元则是南部酒店的投资款项，拍卖土地所获得的资金，以足够猎德村进行重建改造而且尚有盈余，整个改造过程不用广州市及天河区政府出一分钱。

当时猎德村改造方案出台后，有超过95%的村民表示支持。整个方案村民受益较大，一方面整个村容发生了根本性的变化，其次，村民的根本利益也得到了保障。大部分村民手上都可以分配到好几套房子，最多的竟然有1700平方米，十几套！复建房共有14种户型，从50—240平方米不等，房子全部按680元/平方米的标准装修。大部分村民在选房子的时候偏向于选择多套、小户型，便于出租。由于猎德复建房是宅基地性质，属于集体物业，共同拥有房产证，不能出售，只能出租。

在具体的规划设计上，保持村落原有传统形态、肌理、界面和环境、保存重要的历史建筑等等，更为重要的是从空间尺度和环境氛围上充分考虑村民对传统风俗、生活模式的习惯。规划总体布局以龙母庙为中心复建宗祠区，宗祠区西侧主要为新建的商业、办公、酒店区，与新城市中轴线的建筑和空间形成一个整体；
宗祠区东侧主要为村民住宅安置区。

上图为猎德村改造规划总平面图

一河两岸城市设计构思

集体性质酒店示意图

猎德村改造的经验总结：

1.坚持以村为主体，有村民自主决定改造事物

以村为主体，村集体自主改造，是“猎德模式”的最大特点。猎德村股改制后，成立的村经济实体——猎德经济发展有限公司召开股东代表大会，通过了《猎德村旧村改造村民房屋拆迁补偿安置初步方案》，98.6%的村民和猎德村委签订了拆迁补偿协议。

2.政府不与民争利，利益归村、村民

在改造方案中，三分之一的地块作为村民的安置区；
三分之一按价值最大化原则进行拍卖，用于发展商业；
另外三分之一则修建一座星级酒店，支持集体经济。2007年9月29日，广州珠江新城猎德村商业地块进过14轮举牌竞价，被富丽、合景地产和香港新鸿基联合以46亿竞得。拍卖土地所获得的资金，以足够猎德村进行重建改造而且尚有盈余。

3.益民的拆迁补偿

《猎德村旧村改造村民房屋拆迁补偿安置初步方案》的原则基础是“拆一补一”，村民房屋回迁安置采用阶梯式安置方法。

4.市政设施穿过城中村，推动城中村改造

由于城市道路规划贯穿猎德村，通过政府公共财政的投入，启动这个地区的改造，猎德大桥的修建启动了猎德村的改造。

5.政府大力支持，加强领导、指导和服务

猎德村改造中把集体用地分为两块，一块通过吧集体用地国有化，在土地市场召挂，以土地换资金，让开发商进行市场运作；
另一块是政府通过拍卖土地获得的资金，再加上大型项目建设带来的公共投资，用这些资金解决旧村改造成本，村民回迁房及酒店的土地还是集体所有。

6.政府允许与开发商合作开发预留用地，鼓励市场运作

珠江新城村留发展用地允许村与开发商合作开发，村自用部分免受地价，与开发商合作开发部分按每平方米7000元的标准收取合作方的地价。

资料来源：

图书馆万维网下载的相关论文

百度法律

百度百科

新浪网

南方网

搜房网

第二篇: 谈一谈引导城中村城市化的若干对策

上海城市化进程中“城中村”治理研究
作者：
来源：《检察风云·创新社会管理理论》2014年第06期

        【摘要】我们认为，城中村是以外来暂住人口为居民主体，以房屋租赁为主要居住方式的自发型的流动人口聚居区。其治理的核心内容应包括对外来人口的管理，因此，就如何提高城市外来流动人口的管理水平，实现城市管理的法治化，我们采访了上海市浦东新区法院院长张斌，张院长认为，法院应结合人口调控工作的具体实践，围绕相关案件中的疑难、复杂法律问题，加强调查研究，结合司法改革进程，在充分体现法律原则和法律精神的基础上，优化司法职权配置，加强审判组织建设，创新案件审判方法，着力形成可复制、可推广的人口调控工作司法服务模式，切实增强相关工作的司法支撑力度。

        华东理工大学法学院法社会学研究中心主任李瑜青教授，通过对现有“城中村”治理模式的分析，认为现有模式仅在治理内容上有所差异，实质上并没有和政府意志的行政恣意脱离。“城中村”问题的解决必须要改变治理模式。法治化的治理模式区别于现有的治理模式在于，在决策、执行、监督三个方面要运用法治价值和法治程序实现对于“城中村”居民权益的保护和政府行政恣意意志的限制。

        上海市人民检察院反贪局指导处副处长秦新承检察官，结合“城中村”的违法犯罪现象，提出了重视“城中村”文化、娱乐建设，以减少和预防未成年人违法犯罪;充分发挥社区检察职能作用，了解基层民情及各类矛盾、问题;重视发挥检察建议的作用以及正确运用法治思维，在用好管理职权、服务“城中村”居民的同时，注重避免、杜绝公权力运行的失范或滥用，以切实行动展示法治政府形象的四个方面建议。

        【关键词】城中村 ; ;法治化 ; ;人口管理服务 ; ;司法支撑

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